Close

03.06.2018

ПРИЗНАНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНЫМ

Договор купли-продажи квартиры может быть признан недействительным по определенным основаниям как ничтожная или как оспоримая сделка (ст. 166 ГК РФ).

Для признания договора недействительным рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Определите, есть ли основания для признания договора купли-продажи недействительным

Договор купли-продажи квартиры заключается письменно, путем составления одного документа, подписанного его сторонами. Несоблюдение данного требования влечет недействительность договора (ст. 550 ГК РФ).

Договор купли-продажи квартиры является ничтожным, если сделка (п. п. 2, 3 ст. 163, п. 2 ст. 168, ст. ст. 169, 170, п. 1 ст. 171, п. 1 ст. 172, п. 1 ст. 174.1 ГК РФ; ч. 1 ст. 42 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ):

1) нарушает требования закона, иного правового акта и при этом посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц;

2) совершена с целью, которая противоречит основам правопорядка или нравственности.

По указанным основаниям можно заявить требование о признании договора недействительным, например, при покупке квартиры с использованием средств материнского капитала без оформления права собственности на жилое помещение несовершеннолетних (ч. 4 ст. 10 Закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ);

3) совершена без намерения создать правовые последствия (мнимая сделка) или для прикрытия другой сделки (притворная сделка). Примером может служить ситуация, когда фактически квартира и (или) денежные средства не передаются либо купля-продажа на самом деле прикрывает дарение;

4) совершена гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства, либо малолетним;

5) совершена в отношении квартиры, распоряжение которой запрещено или ограничено (в частности, если продана квартира, находящаяся под арестом);

6) совершена без обязательного нотариального удостоверения договора (например, в случае продажи квартиры, находящейся в общей долевой собственности).

Договор купли-продажи является оспоримым, если сделка совершена, в частности (п. 1 ст. 28, п. 2 ст. 37, п. 1 ст. 168, ст. ст. 173.1, 175 – 179 ГК РФ; п. 3 ст. 35 СК РФ):

1) без получения обязательного согласия на это третьего лица или государственного органа (например, продажа квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему, без согласия органа опеки и попечительства или продажа квартиры, приобретенной в период брака, без согласия второго супруга);

2) лицом, не способным понимать значение своих действий и руководить ими, несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет либо лицом, ограниченным судом в дееспособности;

3) под влиянием существенного заблуждения (например, относительно предмета сделки), обмана, насилия, угрозы;

4) на крайне невыгодных для одной из сторон условиях вследствие стечения тяжелых обстоятельств (кабальная сделка).

Шаг 2. Проверьте, не истек ли срок исковой давности

Сроки исковой давности различаются в зависимости от того, является сделка ничтожной или оспоримой.

Если вы обращаетесь в суд для признания договора недействительным и применения последствий недействительности ничтожной сделки, срок исковой давности составляет три года. Он исчисляется со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки. Но если иск предъявлен лицом, которое не является стороной сделки, то срок течет со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения, но во всяком случае не может превышать 10 лет со дня начала исполнения сделки и начинает течь не ранее 01.09.2013 (п. 3 ст. 166, п. 1 ст. 181 ГК РФ; ч. 9 ст. 3 Закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ).

Обратите внимание!

Срок исковой давности по требованию о признании ничтожной сделки недействительной не течет, если она не исполнялась (п. 101 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25).

Если же вы обращаетесь в суд для признания договора недействительным и применения последствий недействительности оспоримой сделки, срок исковой давности составляет год со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка, либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (п. 1 ст. 179, п. 2 ст. 181 ГК РФ).

Примечание. Исковое заявление принимается судом к рассмотрению независимо от истечения срока исковой давности. Однако, если до вынесения судом решения сторона в споре заявит об истечении срока исковой давности, в удовлетворении иска судом будет отказано (п. п. 1, 2 ст. 199 ГК РФ).

Шаг 3. Подготовьте исковое заявление

Как правило, в иске заявляется требование о признании договора купли-продажи квартиры недействительным и применении последствий недействительности сделки (оспоримой либо ничтожной).

Требование о признании договора недействительным по оспоримости может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе (п. 2 ст. 166 ГК РФ).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может заявить сторона сделки либо иное лицо, указанное в законе, а также если законодательством не предусмотрен иной способ защиты прав этого лица (п. 3 ст. 166 ГК РФ; п. 78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 25).

К исковому заявлению следует приложить (ст. 132 ГПК РФ):

– копии иска по количеству ответчиков и третьих лиц;

– документы, подтверждающие обстоятельства, на которых вы основываете свои требования, и их копии для ответчиков и третьих лиц, если копии у них отсутствуют;

– доверенность или иной документ, удостоверяющий полномочия представителя (если заявление подается представителем);

– документ об уплате госпошлины.

Справка. Размер госпошлины

Размер госпошлины составляет при цене иска (пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ):

– до 20 000 руб. – 4% от цены иска, но не менее 400 руб.;

– от 20 001 руб. до 100 000 руб. – 800 руб. плюс 3% от суммы, превышающей 20 000 руб.;

– от 100 001 руб. до 200 000 руб. – 3 200 руб. плюс 2% от суммы, превышающей 100 000 руб.;

– от 200 001 руб. до 1 000 000 руб. – 5 200 руб. плюс 1% от суммы, превышающей 200 000 руб.;

– свыше 1 000 000 руб. – 13 200 руб. плюс 0,5% от суммы, превышающей 1 000 000 руб., но не более 60 000 руб.

Шаг 4. Подайте исковое заявление в суд и дождитесь рассмотрения дела

С исковым заявлением следует обратиться в районный суд по месту нахождения квартиры (ст. 24, ч. 1 ст. 30 ГПК РФ).

По общему правилу суд должен рассмотреть и разрешить дело до истечения двух месяцев со дня поступления искового заявления в суд (ч. 1 ст. 154 ГПК РФ).

По общему правилу в случае признания договора купли-продажи недействительным суд обяжет стороны возвратить друг другу все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре – возместить его стоимость. Таким образом, если обе стороны исполнили договор, суд может обязать покупателя вернуть квартиру, а продавца – уплаченную за нее сумму (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

Иногда с виновной стороны могут быть взысканы проценты за пользование чужими денежными средствами (Апелляционное определение Московского городского суда от 16.03.2018 по делу N 33-11011/2018; ст. 395 ГК РФ).

После окончания судебного разбирательства получите решение суда. Оно вступает в силу по истечении месяца с момента его изготовления в окончательном виде, если не было обжаловано в вышестоящий суд. В случае подачи апелляционной жалобы на решение суда оно вступает в силу после рассмотрения жалобы судом (ч. 1 ст. 209, ч. 2 ст. 321 ГПК РФ).

Шаг 5. Зарегистрируйте переход права собственности на квартиру

Если ранее был зарегистрирован переход права собственности на квартиру к покупателю, потребуется зарегистрировать обратный переход права собственности.

Государственная регистрация осуществляется на основании заявления и решения суда (ч. 1, п. 5 ч. 2 ст. 14 Закона N 218-ФЗ).

За государственную регистрацию прав необходимо уплатить госпошлину (ст. 17 Закона N 218-ФЗ).

Справка. Размер госпошлины

За регистрацию права собственности на жилое помещение госпошлина уплачивается в размере 2 000 руб. При наличии возможности обращения с заявлением и уплаты госпошлины через порталы госуслуг и иные порталы, интегрированные с ЕСИА, госпошлина рассчитывается с коэффициентом 0,7 (пп. 22 п. 1 ст. 333.33, п. 4 ст. 333.35 НК РФ).

Государственная регистрация права собственности удостоверяется выпиской из ЕГРН (ч. 1 ст. 28 Закона N 218-ФЗ).

Если же у вас остались какие-либо вопросы, свяжитесь с нами используя форму обратной связи, размещенную на  сайте https://advokatymoskvy1.ru