РАСТОРЖЕНИИ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Следует учитывать, что с 01.01.2017 действует Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”. Он предусматривает ведение Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), в состав которого входят, в частности, реестр объектов недвижимости (кадастр недвижимости) и реестр прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества (реестр прав на недвижимость), реестровые дела и кадастровые карты (ст. ст. 1, 7 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Обращаем внимание, что с 15.07.2016 проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверялась только выпиской из ЕГРП, а не свидетельством о государственной регистрации прав или выпиской из ЕГРП по выбору правообладателя, как предусматривалось ранее (п. 1 ст. 14 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, признан утратившим силу с 01.01.2017 согласно Федеральному закону от 03.07.2016 N 361-ФЗ).

С 01.01.2017 государственный кадастровый учет, государственная регистрация возникновения или перехода прав на недвижимое имущество удостоверяются выпиской из ЕГРН (ч. 1 ст. 28 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

– В подавляющем большинстве известных судебной практике случаев иск о расторжении договора купли-продажи жилого помещения подается в суд продавцом. При этом, как правило, одновременно заявляется исковое требование о возврате данного помещения покупателем продавцу, в связи с чем иск о расторжении договора является иском имущественного характера и государственная пошлина за его рассмотрение рассчитывается в соответствии с правилами пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ.

– Основанием для заявления продавцом требования о расторжении договора купли-продажи почти всегда выступает существенное нарушение договора покупателем (ст. 450 ГК РФ), чаще всего – неоплата приобретенного жилого помещения. Кроме того, суд может признать существенным нарушением договора купли-продажи жилого помещения, который предусматривает сохранение за продавцом права безвозмездного пожизненного пользования помещением даже при переходе права собственности на помещение к другому лицу, чинение покупателем препятствий в допуске продавца в помещение и пользовании этим помещением (например, Определение Московского городского суда от 24.07.2014 N 4г/7-7566/14). В свою очередь, исковые требования о расторжении договора в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК РФ) практически не заявляются, так как трудно доказать существенное изменение обстоятельств за короткий (как правило) период между заключением и исполнением сторонами договора купли-продажи.

– Покупателями жилых помещений иски о расторжении договора купли-продажи заявляются крайне редко (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 26.05.2016 по делу N 33-20528/2016). Норма п. 1 ст. 460 ГК РФ о праве покупателя обратиться в суд с иском о расторжении договора купли-продажи товара, обремененного правами третьих лиц, используется покупателями жилых помещений в единичных случаях (например, Определение Московского городского суда от 01.07.2013 N 4г/6-5062, где требование о расторжении договора, основанное на этой норме, было отклонено в связи с тем, что действие обременения прекратилось до подписания сторонами акта приема-передачи квартиры). Судебная практика применения норм о праве покупателя на односторонний отказ от договора купли-продажи (п. 1 ст. 463, ст. 464, п. 2 ст. 475, ст. 557 ГК РФ) применительно к отношениям купли-продажи жилых помещений отсутствует.

– Для споров о расторжении договоров установлен обязательный досудебный (претензионный) порядок урегулирования (п. 2 ст. 452 ГК РФ, п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 N 6/8 “О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации”) (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 12.04.2016 по делу N 33-6562/2016).

На практике для выполнения досудебного (претензионного) порядка урегулирования достаточно направить другой стороне заказное письмо о расторжении договора. Кроме того, в качестве доказательства соблюдения истцом досудебного (претензионного) порядка урегулирования спора суд может принять:

– письменное обращение истца к ответчику, содержащее требование об исполнении сделки и указание на то, что в противном случае истец намерен решать вопрос о расторжении договора (Апелляционное определение Московского городского суда от 16.04.2014 по делу N 33-12713);

– уведомление ответчика с требованием о расторжении договора (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 24.08.2016 по делу N 33-31198/2016);

– письменную претензию с требованием или требование/предложение о расторжении договора (например, Апелляционные определения Московского городского суда от 20.03.2017 N 33-9773/2017, от 24.01.2017 по делу N 33-3282/2017);

– копии телеграмм, направленных в адрес ответчика, с требованиями об оплате заключенного договора купли-продажи жилого помещения или о расторжении этого договора, либо только о расторжении договора (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 02.07.2015 N 33-17406/2015).

Несоблюдение досудебного (претензионного) порядка урегулирования спора – основание для возвращения искового заявления (п. 1 ч. 1 ст. 135 ГПК РФ) (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 14.04.2015 по делу N 33-10455).

– Вопрос о том, возможно ли в принципе расторжение договора купли-продажи жилого помещения и возврат помещения продавцу в связи с существенным нарушением договора покупателем, решается в судебной практике неоднозначно, несмотря на прямое указание Пленумов высших судебных инстанций о возможности такого расторжения и возврата (абз. 3, 4 п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и иных вещных прав”). Однако прослеживаются следующие тенденции.

Позицию, согласно которой закон в принципе не позволяет расторгнуть договор и/или обязать покупателя возвратить жилое помещение, суды занимают в тех случаях, когда доказан факт оплаты имущества покупателем или истек срок исковой давности (например, Определение Московского городского суда от 04.09.2017 N 4г-10218/2017, Кассационное определение Московского городского суда от 27.07.2017 N 4г-8713/2017, Апелляционные определения Московского городского суда от 10.03.2017 по делу N 33-8010/2017, от 28.11.2016 по делу N 33-46474/2016, от 08.11.2016 по делу N 33-41741/2016).

Отказывая в удовлетворении иска о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, суды также принимают во внимание отсутствие в договоре положений, которые предусматривают возможность его расторжения по требованию одной из сторон с возвращением помещения продавцу в случае, если покупатель нарушит обязательства по оплате переданного ему помещения (например, Определение Московского городского суда от 30.06.2016 N 4г-6909/2016, Апелляционное определение Московского городского суда от 10.03.2017 по делу N 33-8010/2017).

В одном из дел истец ссылался на недобросовестное поведение ответчика, который действовал на основании заключенного с истцом агентского договора и выданной истцом доверенности, мотивируя требования тем, что ответчик не сообщил истцу о заключении договора купли-продажи, не представил отчет об исполнении агентского договора, не перевел денежные средства на счет истца, истец не подписывал акт приема-передачи. Суд отказался удовлетворить иск, поскольку само по себе недобросовестное поведение ответчика при заключении договора купли-продажи квартиры не может являться основанием для его расторжения, а доказательства неуплаты вторым ответчиком (покупателем квартиры) денежных средств за нее отсутствуют (Определение Московского городского суда от 05.09.2016 N 4г-10117/2016).

В тех же случаях, когда отсутствуют какие-либо доказательства оплаты и продавцом не пропущен срок исковой давности, иски о расторжении договора и возврате жилого помещения (признании за истцом права собственности на жилое помещение) удовлетворяются судами (например, Определения Московского городского суда от 09.06.2017 N 4г-4092/2017, от 29.06.2016 N 4г-4435/2016, Апелляционные определения Московского городского суда от 20.03.2017 N 33-9773/2017, от 20.12.2016 по делу N 33-51084/2016).

Обратим также внимание на следующее мнение, высказанное в судебной практике. При разрешении споров, связанных с расторжением договоров купли-продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, выбор способа защиты нарушенного права (требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. ст. 395, 486 ГК РФ либо расторжения договора купли-продажи и возврата квартиры на основании ст. ст. 1102, 1104 ГК РФ), принадлежит продавцу (Определение Московского городского суда от 28.04.2016 N 4г-4632/2016).

– Поскольку иск о расторжении договора в подавляющем большинстве случаев заявляется продавцом в связи с неоплатой ответчиком стоимости жилого помещения, то началом течения срока исковой давности по требованию о расторжении следует считать момент, с которого продавец был вправе требовать оплаты проданного жилого помещения (например, Кассационное определение Московского городского суда от 27.07.2017 N 4г-8713/2017, Апелляционное определение Московского городского суда от 18.10.2016 по делу N 33-40117/2016). Например, момент истечения предусмотренного договором купли-продажи двухлетнего срока оплаты, который исчислялся с даты государственной регистрации договора в Росреестре (Определение Московского городского суда от 30.06.2016 N 4г-6909/2016).

Если согласно условиям договора оплата за квартиру произведена до его подписания, то срок исковой давности течет со дня подписания договора, поскольку именно с этой даты истец должен знать о нарушении своего права на получение оплаты за проданную квартиру (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 18.02.2015 по делу N 33-5262), или с момента регистрации перехода права собственности на квартиру (например, Кассационное определение Московского городского суда от 30.06.2016 N 4г-5043/2016). Имеется точка зрения, что срок исковой давности следует исчислять с момента подписания сторонами актов, которые подтверждают передачу продавцу денежных средств (акт о передаче денежных средств) и передачу покупателю жилого помещения (акт приемки-передачи квартиры) (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 06.07.2015 по делу N 33-23576/2015).

Если договор купли-продажи предусматривает оплату жилого помещения до государственной регистрации договора в Росреестре (до 01.03.2013), то срок исковой давности начинает течь со дня такой регистрации, поскольку с этого момента истец знает о нарушении своего права на получение от покупателя денежных средств (например, Определение Московского городского суда от 27.10.2014 N 4г/7-10659/14).

– Дела данной категории рассматриваются в качестве суда первой инстанции районным судом (ст. 24 ГПК РФ).

Иск о расторжении договора купли-продажи жилого помещения следует предъявлять по месту нахождения этого жилого помещения по правилам исключительной подсудности (п. 1 ст. 30 ГПК РФ, п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”) (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 26.01.2017 по делу N 33-3555/2017). В противном случае судья возвращает исковое заявление, установив, что дело неподсудно данному суду (п. 2 ч. 1 ст. 135 ГПК РФ).

– При подаче искового заявления о расторжении договора купли-продажи жилого помещения и о возврате жилого помещения в собственность продавца необходимо уплатить госпошлину, размер которой зависит от цены иска (пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ, Письмо Минфина России от 05.03.2012 N 03-05-06-03/15). В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 91 ГПК РФ цена иска по искам об истребовании имущества определяется исходя из стоимости истребуемого имущества.

– Обращаем внимание, что с 01.01.2017 исковое заявление может быть подано в суд как на бумажном носителе, так и в электронном виде – в том числе в форме электронного документа, подписанного электронной подписью, – посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети Интернет (ч. 1.1 ст. 3 ГПК РФ в ред. Федерального закона от 23.06.2016 N 220-ФЗ).

Рекомендации истцу

– Если истец подтверждает получение денежных средств в счет оплаты за проданное жилое помещение, а в обоснование иска ссылается на то, что эти средства не являются личным имуществом ответчика, в связи с чем обязательство покупателя оплатить стоимость квартиры нельзя признать исполненным, суд может принять решение в пользу ответчика (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 17.02.2016 по делу N 33-5755/2016). В таком случае суд может прийти к выводу, что истец не оспаривает получение денежных средств в качестве расчета по договору купли-продажи квартиры, и отклонить довод истца о том, что ответчик надлежащим образом не исполнил договор, поскольку ГК РФ предусматривает возможность исполнения обязательства третьим лицом (ст. 313 ГК РФ).

– Если до обращения истца в суд с иском о расторжении договора купли-продажи жилого помещения истец и ответчик в письменной форме заключили соглашение о его расторжении, вероятно принятие решения об отказе в удовлетворении требований истца. В таком случае суд может учесть, что покупатель признал требования о расторжении договора и не возражал против представленных доказательств, и пояснить, что при таких обстоятельствах расторжение договора не производится в судебном порядке (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 24.08.2016 по делу N 33-32817/2016).

Для принятия решения в пользу истца необходимо доказать обстоятельства, указанные в таблице.

Обстоятельства, подлежащие доказыванию	Доказательства, которыми можно подтвердить эти обстоятельства	Примеры из судебной практики
Акт приема-передачи жилого помещения, содержащий указание на то, что приобретенное жилое помещение оплачено покупателем/расписка о получении денежных средств продавцом в действительности не является подтверждением оплаты	Наличие в акте ошибки, которую продавец не мог бы допустить, если бы он действительно подписал акт (например, ошибка в имени продавца, написанном якобы им от руки) Факт отсутствия в регистрационном деле Росреестра акта приема-передачи, аналогичного представленному в суд Отсутствие в судебном деле копии акта, заверенной судом первой инстанции Медицинская справка, подтверждающая неспособность истца самостоятельно прочитать и подписать акт Акт передачи недвижимости, согласно которому до подписания акта стороны договора произвели все расчеты между собой в связи с заключением договора купли-продажи квартиры и не имеют друг к другу материальных и иных претензий Расписка продавца о получении от покупателя денежных средств, которая согласно заключению судебной технико-почерковедческой экспертизы не подтверждает факт передачи покупателем денежных средств по договору купли-продажи продавцу Заключение судебной почерковедческой экспертизы, согласно которому изображения подписей, выполненных от имени продавца в копии расписки о получении от покупателя денежной суммы в счет оплаты по договору купли-продажи квартиры и в копии передаточного акта, вероятно выполнены не продавцом, а иным лицом (лицами) Расписка продавца о получении от покупателя денежных средств, которая является безденежной, т.к. в день заключения договора купли-продажи квартиры стороны также заключили договор аренды банковского сейфа Договор аренды банковского сейфа, в котором допущена опечатка: продавец квартиры указан как ее покупатель Документы, подтверждающие обращение продавца квартиры в период действия установленного срока доступа к сейфовой ячейке в банк с просьбой предоставить доступ к ячейке, а также отказ банка предоставить доступ из-за опечатки в договоре аренды банковского сейфа Ответ банка, согласно которому доступ к сейфу был осуществлен доверенным лицом покупателя на следующий день после истечения периода доступа к сейфу, предоставленного продавцу, притом, что срок действия аренды банковского сейфа еще не истек	Определение Московского городского суда от 09.06.2017 N 4г-4092/2017 Определение Московского городского суда от 28.04.2016 N 4г-4632/2016 Апелляционное определение Московского городского суда от 12.10.2016 по делу N 33-37574/2016
В отсутствие согласованного сторонами в договоре условия о сроке оплаты стоимости помещения покупатель обещал осуществить оплату в некий конкретный момент времени (с которого должен исчисляться срок исковой давности, не пропущенный истцом) после передачи помещения	Свидетельские показания	Апелляционное определение Московского городского суда от 08.08.2012 N 11-13768/12
Отсутствует акт приема-передачи жилого помещения, и при этом покупатель: – не оплатил стоимость жилого помещения в предусмотренный в договоре срок, который исчисляется с момента государственной регистрации договора купли-продажи (до 01.03.2013), перехода права собственности на жилое помещение к покупателю или – не полностью оплатил стоимость жилого помещения	Свидетельские показания Соглашение между продавцом и покупателем, заключенное после регистрации договора купли-продажи, в котором ответчик подтверждает факт того, что денежные средства по договору не переданы, и берет на себя обязательство передать их под расписку в определенный срок Выписки с лицевых счетов по вкладу продавца, свидетельствующие о том, что денежных средств от покупателя квартиры не поступало Расписка продавца о получении от покупателя денежных средств, в которой по заключению судебной технико-криминалистической экспертизы первоначально были выполнены рукописные записи и подпись продавца, а затем нанесен текст, и которая является подложным документом Требование о перечислении денежных средств по договору купли-продажи жилого помещения в определенный срок или о расторжении договора, направленное покупателю в связи с неоплатой им стоимости помещения Требование о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, направленное покупателю в связи с неоплатой им стоимости помещения Предложение расторгнуть договор купли-продажи квартиры и заключить соглашение о расторжении договора в добровольном порядке в определенный срок, направленное покупателю квартиры в связи с неполучением продавцом денежных средств по договору, оставленное покупателем без ответа Договор аренды индивидуального банковского сейфа, заключенный в соответствии с условиями договора купли-продажи жилого помещения Отсутствие расписки, которая согласно положениям договора должна подтверждать факт полного расчета покупателя с продавцом Отсутствие письменных доказательств оплаты ответчиком приобретенного у истца жилого помещения в размере, указанном в договоре купли-продажи	Определение Московского городского суда от 29.06.2016 N 4г-4435/2016 Апелляционное определение Московского городского суда от 20.03.2017 N 33-9773/2017 Апелляционное определение Московского городского суда от 20.12.2016 по делу N 33-51084/2016 Апелляционное определение Московского городского суда от 22.11.2016 по делу N 33-45622/2016 Апелляционное определение Московского городского суда от 12.10.2016 по делу N 33-37574/2016
Покупатель чинит продавцу препятствия в допуске в жилое помещение и пользовании им (в случае, когда договор купли-продажи жилого помещения предусматривает право продавца помещения безвозмездно пожизненно пользоваться проданным помещением, даже при переходе права собственности на помещение к другому лицу)	Свидетельские показания Постановление органов внутренних дел об отказе в возбуждении уголовного дела, вынесенное по обращению продавца жилого помещения, в котором продавец просил подтвердить факт его незаконного выселения из проданного жилого помещения в нарушение условий договора	Определение Московского городского суда от 24.07.2014 N 4г/7-7566/14 Определение Московского городского суда от 25.12.2013 N 4г/5-12958/13 Апелляционное определение Московского городского суда от 10.04.2014 по делу N 33-11717

Рекомендации ответчику

– Для отклонения судом иска продавца о расторжении договора купли-продажи (в связи с существенным нарушением договора покупателем) ответчику необходимо доказать факт оплаты приобретенного жилого помещения либо факт истечения срока исковой давности. В судебной практике есть мнение, что договор купли-продажи квартиры не может быть расторгнут в связи с неоплатой покупателем ее стоимости, если покупатель предпринимал реальные попытки выплатить денежные средства продавцу, а тот длительное время уклонялся от регистрации договора и получения денег.

Например, при рассмотрении одного дела суд установил, что продавец уклонялся от полного расчета с покупателем, что лишило последнего возможности надлежащим образом исполнить свои обязательства. В таком случае, по мнению суда, передача покупателем продавцу денежных средств в счет оплаты по договору купли-продажи комнат не в полном объеме не может являться достаточным основанием для расторжения этого договора (Апелляционное определение Московского городского суда от 24.01.2017 по делу N 33-3282/2017).

– При этом отсутствие расписки продавца в получении денег не является непреодолимым препятствием в доказывании факта оплаты (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 10.03.2017 по делу N 33-8010/2017). При рассмотрении конкретного спора суд пояснил, что акт приема-передачи квартиры, подписанный сторонами договора, также является и распиской о получении денежных средств. Из текста акта усматривается, что продавец полностью получил от покупателя деньги за проданную квартиру, а также что стороны не имеют друг к другу материальных или других претензий (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 28.07.2015 N 33-23990/2015).

– Ответчику следует помнить, что отсутствие акта приема-передачи квартиры не является существенным нарушением условий договора купли-продажи (например, Кассационное определение Московского городского суда от 30.06.2016 N 4г-5043/2016).

– Если истец в обоснование иска ссылается на неполучение от ответчика денежных средств за переданное жилое помещение, суд может принять во внимание период времени с момента заключения договора до дня обращения истца в суд с иском о расторжении договора купли-продажи, а также факт предъявления истцом к ответчику каких-либо требований в течение этого периода (например, Определение Московского городского суда от 04.05.2016 N 4г-0279/2016, Апелляционное определение Московского городского суда от 28.11.2016 по делу N 33-46474/2016). Если указанный период весьма длительный (например, 5 лет, 9 лет) и в течение этого времени истец не предъявлял к ответчику каких-либо требований о выплате денежных средств, то суд может критически оценить доводы истца о неполучении денег за жилое помещение и с учетом других обстоятельств дела принять решение в пользу ответчика (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 17.02.2016 по делу N 33-5755/2016).

Для принятия решения в пользу ответчика необходимо доказать обстоятельства, указанные в таблице.

Обстоятельства, подлежащие доказыванию	Доказательства, которыми можно подтвердить эти обстоятельства	Примеры из судебной практики
Стоимость помещения полностью оплачена покупателем до заключения (подписания) договора купли-продажи	Указание на этот факт в тексте договора купли-продажи Расписка продавца жилого помещения, подтверждающая получение им от покупателя денежных средств за проданное помещение Передаточный акт, согласно которому договор подписан добровольно, стоимость квартиры согласована, продавец передал покупателю квартиру, каждая из сторон подтверждает, что обязательства сторон по договору купли-продажи квартиры исполнены, финансовые расчеты произведены сторонами в полном объеме, у сторон нет претензий друг к другу по существу договора Объяснения продавца квартиры оперуполномоченному отдела МВД, согласно которым истец получил от ответчика деньги за квартиру и остался проживать в ней	Определение Верховного Суда РФ от 27.09.2011 N 82-В11-3 Кассационное определение Московского городского суда от 30.06.2016 N 4г-5043/2016 Определение Московского городского суда от 16.04.2015 N 4г/8-3648 Апелляционное определение Московского городского суда от 08.11.2016 по делу N 33-41741/2016
Стоимость помещения полностью оплачена покупателем в момент заключения договора купли-продажи	Договор купли-продажи жилого помещения, который содержит условие об оплате стоимости помещения в момент заключения договора и собственноручную подпись продавца Договор купли-продажи жилого помещения, который также является распиской в получении денежных средств и актом приема-передачи имущества: из текста договора усматривается, что продавец полностью получил от покупателя денежные средства, имущество считается переданным с момента подписания договора Расписки о получении продавцом от покупателей денежных средств за проданную квартиру за подписью продавца, в которой указано, что продавец не имеет претензий по передаче денег Акт приема-передачи помещения, в котором указано, что квартира передана покупателю, обязательства сторон по договору исполнены, претензии по существу договора отсутствуют Заключение судебной комплексной техническо-криминалистической и почерковедческой экспертизы, согласно которому подписи продавца в расписках выполнены продавцом, признаки подделки подписи продавца с использованием технических средств и приемов в расписках отсутствуют	Определение Московского городского суда от 05.09.2016 N 4г-10117/2016 Апелляционное определение Московского городского суда от 10.03.2017 по делу N 33-8010/2017 Апелляционное определение Московского городского суда от 16.12.2014 по делу N 33-23214
Стоимость помещения оплачена: – после заключения договора купли-продажи или – после заключения договора купли-продажи, но до подписания акта передачи недвижимости или – после (в день) государственной регистрации договора (до 01.03.2013), перехода права собственности на квартиру к покупателю	Акт о передаче денежных средств от покупателя к продавцу Акт приема-передачи помещения, в котором указано на полную оплату покупателем стоимости помещения Расписка продавца, подтверждающая получение им от покупателя денежной суммы за проданную квартиру Расписка продавца, подтверждающая отсутствие у него материальных и имущественных претензий к покупателю Расписка продавца жилого помещения, подтверждающая получение им от покупателя денежной суммы за помещение в размере, согласованном в договоре, и об отсутствии претензий к покупателю Заключение судебной почерковедческой экспертизы, согласно которому рукописная запись на расписке в получении денежных средств, а также подпись от имени продавца выполнена самим продавцом Акт передачи недвижимости, в котором указано на факт оплаты покупателем полной стоимости помещения до подписания этого акта передачи Сообщение Московского межрайонного почтамта, согласно которому в конкретном отделении почтовой связи г. Москвы от ответчика был принят денежный перевод, в тот же день был отправлен на имя и адрес истца, однако данный перевод возвращен в адрес отправителя по причине “отказа адресата от получения” Вступивший в законную силу судебный акт, которым установлено, что договор купли-продажи квартиры исполнен сторонами в полном объеме, или что договор заключен истцом добровольно, подписан собственноручно, истец получил денежные средства за квартиру, или что доказательства нарушения покупателем обязанности произвести оплату квартиры отсутствуют Вступивший в законную силу судебный акт, которым третьему лицу отказано в удовлетворении иска о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, возражения продавца квартиры против заявленных исковых требований о том, что продавец получил денежные средства по оспариваемому договору Отсутствие доказательств того, что покупатель не исполнил договор купли-продажи в части оплаты цены недвижимого имущества Положение договора купли-продажи квартиры, согласно которому расчет между сторонами произведен в день государственной регистрации договора Свидетельские показания	Определение Московского городского суда от 04.09.2017 N 4г-10218/2017 Определение Московского городского суда от 11.11.2016 N 4г-13505/2016 Определение Московского городского суда от 04.05.2016 N 4г-0279/2016 Апелляционное определение Московского городского суда от 14.03.2017 по делу N 33-9401/2017 Апелляционное определение Московского городского суда от 08.08.2016 по делу N 33-30208/2016
Стоимость помещения оплачена (при отсутствии расписки продавца о получении денег)	Показания свидетеля о том, что денежные средства в оплату по договору были переданы в его присутствии Передаточный акт (акт приема-передачи жилого помещения), в котором указано на передачу покупателю квартиры, на получение продавцом полной стоимости жилого помещения от покупателя (или на то, что расчет произведен полностью), а также (факультативно) на отсутствие претензий к покупателю Заключение судебной экспертизы, согласно которому подписи и записи в акте передачи имущества (передаточном акте) выполнены самим продавцом, акт является оригиналом документа Нотариально удостоверенное заявление ответчика, в котором он подтвердил факт передачи истцу денежных средств согласно условиям договора купли-продажи квартиры в качестве оплаты за квартиру, что подтверждается подписанным сторонами актом приема-передачи квартиры	Определение Московского городского суда от 11.09.2017 N 4г-10279/2017 Апелляционное определение Московского городского суда от 08.09.2015 по делу N 33-31872/2015 Апелляционное определение Московского городского суда от 28.07.2015 N 33-23990/2015
Стоимость помещения оплачена покупателем по посредническому договору-поручению третьему лицу, действующему в интересах продавца	Указание в договоре-поручении на то, что организация-посредник действует в интересах продавца квартиры Приходный ордер организации-посредника о получении денежных средств от гражданина-покупателя Свидетельские показания гражданина, получившего от имени организации-посредника денежные средства у покупателя	Определение Московского городского суда от 30.10.2012 N 4г/9-10012/2012
Обязательства покупателя по оплате стоимости жилого помещения прекратились зачетом встречного однородного требования к продавцу по возврату суммы займа	Договор займа, заключенный между покупателем жилого помещения (заимодавцем) и продавцом жилого помещения (заемщиком) Решение суда о взыскании с продавца жилого помещения суммы долга по договору займа и процентов за пользование чужими денежными средствами Телеграмма, направленная покупателем жилого помещения продавцу, с текстом о зачете требования покупателя о возврате суммы по договору займа и требования продавца по оплате стоимости квартиры по договору купли-продажи	Определение Московского городского суда от 09.08.2013 N 4г/8-7674
Срок исковой давности по требованию продавца о расторжении договора в связи с неоплатой покупателем стоимости помещения начал течь: – с момента государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю (государственной регистрации договора) или – с момента получения сторонами договора, прошедшего государственную регистрацию или – с момента государственной регистрации договора, который определен судом ввиду отсутствия сведений о дате регистрации договора в ЕГРП (если в договоре установлено, что покупатель должен передать денежные средства продавцу после регистрации договора)   Обратите внимание! Правило о государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения (п. 2 ст. 558 ГК РФ) не подлежит применению к договорам, заключаемым после 01.03.2013 (ч. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ)   Обратите внимание! Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”, который действует с 01.01.2017, предусматривает ведение Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) (ст. ст. 1, 7 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ)	Отсутствие в договоре купли-продажи конкретного указания срока оплаты жилого помещения (а также доказательств того, что срок оплаты начал течь с какого-либо иного момента, чем момент государственной регистрации перехода прав) Договор купли-продажи квартиры, который содержит условие об оплате ее стоимости в день получения сторонами договора, прошедшего государственную регистрацию, подписанный продавцом Договор купли-продажи квартиры, который содержит условие об оплате ее стоимости после регистрации договора, в том числе договор, в котором отсутствует информация о его регистрации в ЕГРП Справка ДЖПиЖФ г. Москвы, которая не содержит сведений о дате регистрации договора купли-продажи жилого помещения, который содержит условие об оплате его стоимости после регистрации договора	Определение Московского городского суда от 04.09.2017 N 4г-10218/2017 Кассационное определение Московского городского суда от 27.07.2017 N 4г-8713/2017 Определение Московского городского суда от 11.11.2016 N 4г-13505/2016 Определение Московского городского суда от 22.08.2016 N 4г-9416/2016 Апелляционное определение Московского городского суда от 28.11.2016 по делу N 33-46474/2016 Апелляционное определение Московского городского суда от 18.10.2016 по делу N 33-40117/2016
Покупатель не нарушает право продавца пользоваться квартирой (в случае когда договор купли-продажи квартиры предусматривает право продавца на бессрочное пользование ею)	Исковое заявление, поданное ответчиком в суд, о признании истца утратившим право пользования квартирой или о прекращении у истца права пользования квартирой Отсутствие заявлений истца в полицию о том, что ответчик чинит препятствия в проживании истца в квартире Отсутствие документов, подтверждающих попытки истца попасть в квартиру Отсутствие других доказательств нарушения покупателем права продавца пользоваться квартирой/чинения препятствий продавцу в проживании в квартире Пояснения сторон Свидетельские показания	Определение Московского городского суда от 28.03.2016 N 4г-3401/2016 Определение Московского городского суда от 14.12.2015 N 4г-12774/2015 Апелляционное определение Московского городского суда от 14.01.2016 по делу N 33-325/2016

Если же у вас остались какие-либо вопросы, свяжитесь с нами используя форму обратной связи, размещенную на  сайте https://advokatymoskvy1.ru